Baux d’habitation : les délais pour donner congé

La question des motifs pour donner congé dans le bail vide et le bail meublé est approfondie dans l’article Les motifs pour donner congé et ne sera que superficiellement traitée dans cet article.

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Dans cet article il conviendra de traiter de façon séparée les délais pour donner congé en matière de bail vide et en matière de bail meublé.

En effet la LOI n° 2014–366 du 24 mars 2014 dite Loi ALUR n’a pas uniformisé les deux matières sur ce sujet.

Ainsi, la question des délais pour donner congé en matière de bail vide est traitée dans l’article 15 (Titre 1er) de la loi du 6 juillet 1989 alors que celle concernant le bail meublé est traitée dans l’article 25–8 (Titre 1er bis).

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LES DÉLAIS POUR DONNER CONGÉ EN MATIÈRE DE BAIL VIDE

Rappelons ici que le bail vide est conclu, en principe, pour une durée de 3 ans et qu’il est tacitement reconduit pour la même durée.

Il convient ici de distinguer le congé donné par le locataire et celui donné par le propriétaire.

Le congé donné par le locataire

Le principe : 3 mois à tout moment

En matière de bail vide, le principe est que le locataire peut donner congé en respectant un délai préavis de 3 mois. Ce congé peut être donné à tout moment, sans avoir à attendre la fin bail, contrairement au congé donné par le propriétaire.

Exemple : Un bail prenant effet le 25/07/2015 se termine le 24/07/2018. Le locataire n’a pas à attendre la fin du bail pour donner son congé, ainsi il pourra le donner pour le 12/10/2015 en respectant un délai de préavis de 3 mois.

L’exception : 1 mois à tout moment

Une exception existe en la matière : le délai est porté à 1 mois dans les cas spécifiques mentionnés aux 1° à 5° de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989(liste exhaustive) :

« 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribué un logement défini à l’article L.351–2 du code de la construction et de l’habitation »

Pour bénéficier de ce délai réduit, le locataire devra justifier du motif invoqué.

Ce congé donné par le locataire en respectant un délai de préavis de 1 mois peut également être donné à tout moment.

Le congé donné par le propriétaire

Le principe : 6 mois avant la fin bail ou de sa tacite reconduction

En matière de bail d’habitation vide, le congé doit être donné par le propriétaire en respectant un délai de préavis de 6 mois. Cependant, contrairement à celui du locataire, ce congé ne peut pas être donné à tout moment. Le propriétaire a l’obligation de donner congé pour la fin du bail ou de la fin de sa tacite reconduction en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Exemple : Un bail prenant effet le 25/07/2015 se termine le 24/07/2018. Le propriétaire donne donc congé pour la fin du bail soit le 24/07/2018, il doit respecter un délai de préavis de 6 mois, il a donc jusqu’au 24/01/2018 pour donner son congé.

Exemple : Un bail prenant effet le 14/12/2011 se termine le 13/12/2014, à défaut de congé il a été tacitement reconduit à compter du 14/12/2014 pour se terminer le 13/12/2017. Le propriétaire devra donner son congé en respectant un délai de préavis de 6 mois avant la fin de la tacite reconduction du bail, il aura donc jusqu’au 13/06/17 pour donner son congé.

Si le congé n’a pu être donné dans les délais indiqués ci-dessus il n’est pas valable et le bail se reconduit tacitement. Le propriétaire devra alors attendre la fin de la tacite reconduction de trois ans pour donner congé.

Les cas particuliers

En fonction de la vie de son bien, le propriétaire est soumis dans certains cas à d’autres impératifs de délais.

· Acquisition d’un bien déjà loué et congé pour vendre

En cas d’acquisition d’un bien déjà loué, le nouveau propriétaire ne peut donner congé pour vendre au locataire déjà dans les lieux avant un délai de trois ans. Ainsi, si le terme du bail intervient avant le délai de trois ans à compter de l’acquisition, le propriétaire devra attendre le terme de la reconduction du bail pour donner congé pour vendre à son locataire.

Exemple : Bail prenant effet le 15/08/2010 signé entre le propriétaire Monsieur P et le locataire Monsieur L. Monsieur P vend le 31/07/2011 l’appartement occupé à Monsieur A qui est désormais le nouveau propriétaire.

Si Monsieur A souhaite vendre son bien vide, il doit donner congé pour vendre à Monsieur L.

Comme indiqué ci-dessus il ne peut le faire avant l’expiration d’un délai de trois ans à compter de l’acquisition, soit avant le 31/07/2014.

Cependant, le congé ne peut être donné qu’au terme du bail initial ou de sa reconduction.

Le bail ayant pris effet le 15/08/2010, il se termine le 14/08/2013. A cette date Monsieur A ne peut pas donner congé à Monsieur L puisque le délai de 3 ans à compter de l’acquisition n’est pas terminé, ainsi, il devra attendre le terme de la reconduction du bail, soit le 15/05/2016.

· Acquisition d’un bien déjà loué et congé pour reprise

Lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur pour le terme du bail en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Exemple : Bail prenant effet le 15/08/2010 signé entre le propriétaire Monsieur P et le locataire Monsieur L. Monsieur P vend le 11/12/2011 l’appartement occupé à Monsieur A qui est désormais le nouveau propriétaire.

Si Monsieur A souhaite habiter personnellement son bien (Voir : Les motifs pour donner congé), il doit donner congé pour reprise à Monsieur L. Il va ainsi lui donner congé pour la fin du bail soit le 14/08/2013. Cependant, comme indiqué ci-dessus, ce congé ne prendra effet qu’à l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’acquisition soit le 11/12/2013.

· Conditions d’âge et ressources

L’article 15 de la Loi du 8 juillet 1989 dispose que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Cette disposition est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de la notification du congé.

· La loi prévoit des cas dans lesquels la possibilité pour le bailleur de donner congé sera suspendue.

– A la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques relatif à l’insalubrité de l’immeuble, notifié par le représentant de l’Etat dans le département, dans les conditions prévues aux articles L.1331–26 et L.1331–27 du code de la santé publiques.

– De l’engagement par la maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L.511–2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Ces suspensions sont levées à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des deux procédures mentionnées ci-dessus, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

LES DÉLAIS POUR DONNER CONGÉ EN MATIÈRE DE BAIL MEUBLE

Rappelons avant tout développement que le bail meublé est en principe conclu pour une durée de 1 an et tacitement reconduit pour la même durée.

Il convient également de distinguer le congé donné par le locataire et celui donné par le propriétaire.

Le congé donné par le locataire

En matière de bail meublé, le locataire peut donner congé en respectant un préavis de 1 mois. Ce congé peut être donné à tout moment, sans avoir à attendre la fin bail, contrairement au congé donné par le propriétaire.

Exemple : Un bail prenant effet le 25/07/2015 se termine le 24/07/2016. Le locataire n’a pas à attendre la fin du bail pour donner congé, ainsi il pourra le donner pour le 12/01/2016 en respectant un délai de préavis de 1 mois.

Le congé donné par le propriétaire

Le principe

En matière de bail d’habitation meublé, le congé doit être donné par le propriétaire en respectant un délai de préavis de 3 mois. Cependant, contrairement au locataire ce congé ne peut pas être donné à tout moment. Le propriétaire a l’obligation de donner congé pour la fin du bail ou la fin de sa tacite reconduction en respectant un délai de préavis de 3 mois.

Exemple : Un bail prenant effet le 25/07/2015 se termine le 24/07/2016. Le propriétaire donne donc congé pour la fin du bail soit le 24/07/2016, il doit respecter un délai de préavis de 3 mois, il a donc jusqu’au 24/04/2016 pour donner son congé.

Exemple : Un bail prenant effet le 14/12/2011 se termine le 13/12/2012, à défaut de congé il a été tacitement reconduit à compter du 14/12/2012 pour se terminer le 13/12/2013. Le propriétaire devra donner son congé en respectant un délai de préavis de 3 mois avant la fin de la tacite reconduction du bail, il aura donc jusqu’au 13/09/13 pour donner son congé.

Si le congé n’a pu être donné dans les délais indiqués ci-dessus il n’est pas valable et le bail se reconduit tacitement. Le propriétaire devra alors attendre la fin de la tacite reconduction de 1 an pour donner congé.

Conditions d’âge et de ressources

En matière de congé en matière bail meublé on retrouve la limite de l’âge et des revenus des locataires.

En effet, l’article 25–8 de la Loi du 8 juillet 1989 II dispose que la bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 . Cette disposition est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de la notification du congé.

DISPOSITIONS COMMUNES AU CONGÉ AU MATIÈRE DE BAIL VIDE ET DE BAIL MEUBLE

Durant le délai de préavis

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Ainsi, à compter de la réception du congé par le bailleur, le locataire peut quitter les lieux à tout moment, en remettant les clés au bailleur, et après un état des lieux de sortie. Il ne sera alors plus redevable du loyer et des charges même si le délai de préavis n’est pas expiré.

Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, il ne pourra ainsi pas quitter les lieux de façon anticipée, sauf si un nouveau locataire est trouvé, en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

 

Lucie – www.getloki.fr

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