Baux d’habitation : Les motifs pour donner congé

La question des délais pour donner congé dans le bail vide et le bail meublé est approfondie dans l’article Les délais pour donner congé et ne sera que superficiellement traitée dans cet article.

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La LOI n° 2014–366 du 24 mars 2014 dite Loi ALUR est venue uniformiser et simplifier les dispositions concernant les congés qui peuvent être donnés en matière d’habitation, et plus particulièrement les motifs pour lesquels un propriétaire peut mettre fin au bail signé avec son locataire (suite à la signature d’un bail meublé ou d’un bail vide).

Ainsi, on trouve désormais dans la loi du 6 juillet 1989 un Titre Ier Bis contenant les dispositions relatives aux congés en matière de bail meublé qui sont venues se calquer en partie sur celles contenues dans le titre Ier et qui, elles, demeurent inchangées.

En effet, la loi du 6 juillet 1989 distingue bien les deux matières, les congés en matière de bail vide sont régis par l’article 15 (Titre 1er) alors que ceux en matière de bail meublé sont régis par l’article 25–8 (Titre 1er bis), et pour cause, les délais pour donner congé ne sont pas les mêmes suivant le type de bail signé (voir l’article Les délais pour donner congé), il persiste également des différences entre les deux matières concernant le congé donné par un locataire.

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LES MOTIFS DU LOCATAIRE POUR DONNER CONGÉ

Pour rappel, en matière de bail vide le locataire pourra donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 3 mois (ou de 1 mois s’il entre dans l’un des cas prévus à l’article 15 (1°2°3°4°5°) de la loi de 1989). En matière de bail meublé le locataire pourra donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 1 mois. Voir l’article Les délais pour donner congé.

Le principe de l’absence de motif

Cette question est simple et n’impose pas un grand développement, en effet dans les deux matières le locataire peut donner congé sans motif. Il n’aura pas besoin de justifier d’une situation particulière pour mettre fin au bail.

L’exception en matière de bail vide

Ce principe a toutefois une exception en matière de bail vide.

Le locataire qui souhaite ainsi bénéficier des délais réduits à un mois de préavis devra justifier du motif à invoquer au moment de l’envoi du congé dans les cas spécifiques mentionnés aux 1° à 5° de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (liste exhaustive) :

« Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribué un logement défini à l’article L.351–2 du code de la construction et de l’habitation »

LES MOTIFS DU BAILLEUR POUR DONNER CONGÉ

Pour rappel, en matière de bail vide le bailleur peut donner congé pour la fin du bail ou de la tacite reconduction en respectant un délai de préavis de 6 mois. En matière de bail meublé, le bailleur peut donner congé pour la fin du bail ou la fin de la tacite reconduction en respectant un délai de préavis de 3 mois. Voir l’article Les délais pour donner congé.

Comme évoqué ci-dessus, les motifs du bailleur pour donner congé sont les mêmes en matière de location vide et de location meublée. Il en existe trois :

    • Le congé pour vendre
    • Le congé pour reprise
  • Le congé pour motif réel et sérieux

Le congé pour vendre

Le congé pour vendre est donné lorsque le propriétaire du bien loué souhaite le mettre en vente.

Uniquement en matière de bail vide, le congé pour vendre délivré au locataire, doit contenir une offre de vente à son profit. Ainsi, ce qui va être développé dans ce paragraphe ne concerne que le bail vide : cette obligation n’a pas lieu d’être dans le cadre d’un bail meublé.

Le congé devra à peine de nullité indiquer le prix net vendeur et les conditions de la vente projetée (nom et adresse du notaire). L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Ainsi, à l’expiration de ce délai le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le bien.

A contrario, le locataire qui accepte l’offre dans le délai de deux mois, dispose à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un nouveau délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention dudit prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si à l’expiration de ce délai la vente n’est pas réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à un prix plus avantageux que le prix indiqué dans le congé délivré au locataire, il doit le notifier au locataire. Cette notification vaut également offre de vente et est valable un mois. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Les augmentations des délais en cas de recours à un prêt sont les mêmes que celles prévues dans le congé initial.

En cas d’acquisition d’un bien déjà loué, le nouveau propriétaire ne peut donner congé pour vendre au locataire avant trois ans. Ainsi, si le terme du bail intervient avant le délai de trois ans à compter de l’acquisition, le propriétaire devra attendre le terme de la reconduction du bail pour donner congé pour vendre à son locataire.

Exemple :

(Pour rappel : un bail d’habitation vide entre personne physique est signé pour 3 ans sauf exception, et se reconduit de 3 ans en 3 ans. Le congé ne peut être donné qu’au terme d’une période de trois ans).

Bail prenant effet le 15/08/2010 signé entre le propriétaire Monsieur P et le locataire Monsieur L. Monsieur P vend le 31/07/2011 l’appartement occupé à Monsieur A qui est désormais le nouveau propriétaire.

Si Monsieur A souhaite vendre son bien vide, il doit donner congé à Monsieur L.

Comme indiqué ci-dessus il ne peut le faire avant l’expiration d’un délai de trois ans à compter de l’acquisition, soit avant le 31/07/2014.

Cependant, le congé ne peut être donné qu’au terme du bail initial ou de sa reconduction.

Le bail ayant pris effet le 15/08/2010, il se termine le 14/08/2013. A cette date Monsieur A ne peut pas donner congé à Monsieur L puisque le délai de 3 ans à compter de l’acquisition n’est pas terminé, ainsi, il devra attendre le terme de la reconduction du bail, soit le 15/05/2016.

Le congé pour reprise

A l’inverse du congé pour vendre, les conditions du congé pour reprise sont identiques que l’on se trouve face à un bail vide ou meublé.

Le congé pour reprise est prévu lorsque le propriétaire souhaite habiter personnellement dans son bien, ou le faire habiter par son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le congé pour reprise n’est pas valable si le bénéficiaire n’est pas l’une personne indiquée ci-dessus.

Afin de s’assurer que ces dispositions sont respectées le congé devra indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire.

Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Concernant le bail vide, il existe en la matière une petite spécificité : lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du bail en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Exemple : Bail prenant effet le 15/08/2010 signé entre le propriétaire Monsieur P et le locataire Monsieur L. Monsieur P vend le 11/12/2011 l’appartement occupé à Monsieur A qui est désormais le nouveau propriétaire.

Si Monsieur A souhaite habiter personnellement son bien, il doit donner congé pour reprise à Monsieur L. Il va ainsi lui donner congé pour la fin du bail soit le 14/08/2013. Cependant, comme indiqué plus ci-dessus, ce congé ne prendra effet qu’à l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’acquisition soit le 11/12/2013.

Le congé pour motif réel et sérieux

Un congé pour motif réel et sérieux est délivré à un locataire qui ne respecte ses obligations prévues dans le bail. C’est par exemple le cas d’un locataire qui ne jouit pas des lieux loués en bon père de famille, qui ne respecte pas son obligation de permettre l’accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux nécessaires, de ne pas transformer les lieux loués, ou le cas d’un locataire qui sous-loue le bien …

LES CONTESTATIONS

En cas de contestation le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Rappelons que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

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