Un bailleur peut-il se substituer à son locataire pour exécuter les obligations de ce dernier ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez ? Votre locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles ? Vous souhaitez savoir si un bailleur peut exécuter les obligations de son cocontractant ? Si vous êtes dans l’une de ces situations, la décision rendue le 7 décembre 2017 par la Cour de cassation va vous intéresser. On y apprend qu’un bailleur ne peut pas, sans autorisation judiciaire, se substituer au locataire pour exécuter les obligations de ce dernier. Pour rappel, la jurisprudence correspond à l’ensemble des décisions judiciaires et administratives qui constitue une source du droit. Découvrez à travers cet article le différend à l’origine de cette décision et les limites de cette vérité juridique.

L’origine de cette jurisprudence

À l’origine d’une jurisprudence, il y a toujours un différend réglé devant un tribunal. Dans notre cas, ce conflit opposait un propriétaire et un locataire. Ce dernier avait entreposé des pots de fleurs et des plantes dans les parties communes de l’immeuble. Après de nombreuses relances, le bailleur, en l’occurence une société d’HLM, a enlevé et détruit ces objets. Le locataire a saisi la justice pour demander la réparation des dégâts causés par le versement de dommages-intérêts.

Pour se défendre, le bailleur a fait valoir le non-respect, par le locataire, des obligations rédigées dans les clauses du bail. En effet, une clause stipulait l’interdiction de déposer ou de laisser des objets dans les parties communes (cours, paliers, passages, couloirs, escaliers…). Cet argument était tout à fait recevable. D’ailleurs, la Cour d’appel a donné raison au bailleur. Mais, l’arrêt a été cassé par l’échelon suprême de notre système judiciaire : la Cour de cassation. En effet, pour cette dernière, le bailleur ne peut se substituer, sauf autorisation judiciaire, aux obligations contractuelles du locataire.

Même si le locataire est en tort lorsqu’il encombre les parties communes, le bailleur n’a pas le pouvoir d’enlever et de détruire ces objets. Les parties sont renvoyées devant la Cour d’appel de Basse-Terre (Guadeloupe). Cette dernière devra écouter les recommandations de la Cour de cassation et juger selon cette interprétation de la loi.

Les limites de cette jurisprudence

Ne jamais faire justice soi-même, même pour des pots de fleurs

Bien que toujours relative à un cas particulier, la jurisprudence a une portée toujours plus large que le simple cas qu’elle traite. Ainsi, quelles sont les limites de cette jurisprudence ?

Premièrement, et pour éviter des mésaventures, un propriétaire aura toujours intérêt à généraliser cette règle. En effet, le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même. Il aura toujours intérêt à mener des actions juridiques pour rappeler à son locataire les obligations qui lui incombent et ainsi, faire respecter ses droits.

Deuxièmement, ce n’est pas parce que le propriétaire a été condamné que les locataires ne peuvent pas être sanctionnés s’ils encombrent les parties communes. En effet, à l’origine, c’est le locataire qui a manqué à ses obligations. Si le propriétaire avait saisi la justice, il aurait eu gain de cause.

Conclusion

Nous venons de voir qu’un bailleur ne peut pas exécuter les obligations contractuelles de son locataire. Cependant, est-ce qu’un locataire peut se substituer à son propriétaire et exécuter les obligations de ce dernier ? Pour cette question aussi la réponse est négative. C’est encore la Cour de cassation qui nous l’apprend.
Alors que des locataires ne pouvaient jouir pleinement des lieux qu’ils louaient, ils ont décidé de ne plus payer leur loyer et leurs charges. Le problème, comme dans le cas que nous venons d’étudier, c’est qu’ils n’avaient aucune autorisation judiciaire pour le faire. Sans cette dernière, un locataire ne peut suspendre ses versements, même partiellement. Une seule exception existe. En effet, le locataire peut suspendre les versements si l’utilisation des lieux loués devient impossible.

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