Qu’est ce que la loi Pinel ?

Après la Loi Malraux, la Loi Scellier ou encore la Loi Censi-Bouvard, un autre dispositif fiscal a fait son apparition en 2014 : la Loi Pinel. C’est la ministre de l’époque, Sylvia Pinel, qui a pensé cette loi. Mise en place pour relancer la construction de logements neufs en France, la Loi Pinel permet aux acquéreurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions. Pour rappel, la réduction d’impôt est un procédé qui permet aux ménages de diminuer le montant de leur imposition. La loi Pinel permet aux investisseurs immobiliers d’économiser jusqu’à 63 000 euros.

Pour calculer le montant que les ménages peuvent économiser, il faut appliquer un pourcentage sur le prix du logement. Attention, le pourcentage varie selon la durée de la mise en location. De plus, le prix qui sert à déterminer la réduction d’impôt est plafonné à 5500€ / m2. Enfin, l’assiette fiscale ne peut pas dépasser 300 000 euros. Seul l’acquéreur domicilié fiscalement en France peut bénéficier de ce dispositif. Pour ce calcul, vous pouvez faire une simulation sur le site du Ministère de la Cohésion des Territoires.

Outre cette obligation, l’acheteur doit respecter d’autres conditions pour profiter de l’avantage fiscal. Après avoir présenté les différents critères à respecter, une attention particulière sera portée sur les différentes versions de ce dispositif. En effet, la loi Pinel propose trois processus différents. Les conditions à respecter sont plus ou moins souples. Évidemment, l’avantage fiscal proposé dépend de la version sélectionnée.

Un bien neuf & une mise en location

Premièrement, l’acquéreur doit investir dans un bien immobilier neuf. Attention, le dispositif Pinel admet certains logements anciens. Pour cela, ils doivent avoir été refaits à neuf et être vendus sous le régime de la TVA immobilière.

Deuxièmement, l’acquéreur doit mettre en location son bien pendant au moins 6 ans. Le locataire doit louer le bien au titre d’une résidence principale. L’acquéreur a 1 an à partir de la date d’achèvement du bien pour trouver un locataire. S’il ne respecte ces conditions, l’investisseur immobilier devra rembourser le fisc.

Les conditions relatives aux locataires et à la localité

Troisièmement, l’acquéreur doit également respecter des conditions au moment de sélectionner son locataire. En effet, pour bénéficier de l’avantage fiscal, les locataires ne doivent pas percevoir des revenus supérieurs au plafond fixé par la loi. Le plafond varie selon la localité de l’investissement immobilier. Cependant, comme le plafond a une valeur élevée, la grande majorité des ménages peut prétendre à louer un de ces biens. Contrairement à son prédécesseur, le dispositif Duflot, la Loi Pinel permet aux propriétaires de louer à leurs ascendants ou à leurs descendants. Par contre, Il faut que leur revenu soit inférieur au plafond en vigueur.

Quatrièmement, le loyer ne doit pas dépasser un plafond. Dans le pire des cas, la loi fixe un loyer inférieur de 20 % par rapport aux marchés libres. La réduction d’impôt dont bénéficiera l’investisseur compense largement cette perte. 

Cinquièmement, ce dispositif fiscal n’est valable que dans les zones géographiques où l’offre locative est inférieure à la demande locative. Les zones géographiques concernées sont : la région parisienne, les grandes métropoles et la majorité des communes de plus de 250 000 habitants. D’ailleurs, si vous souhaitez investir dans la capitale, vous pouvez consulter nos conseils pour acheter dans le neuf à Paris.

Sylvia Pinel, lorsqu'elle était ministre et a fait la loi Pinel
Sylvia Pinel

Les différentes versions de la loi Pinel

Le dispositif Pinel est singulier car il propose plusieurs versions aux investisseurs immobiliers. Chaque version propose une durée de location et un avantage fiscal corrélé. Un acquéreur peut augmenter la durée de location prévue initialement. Cependant, il ne peut pas la diminuer.

Louer pendant 6 ans. Lorsqu’un investisseur immobilier loue le bien pendant 6 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt égale à 12 % du prix du bien. La limite des plafonds évoquée dans l’introduction est toujours valable. Ainsi, le montant maximal a déduire est de 6 000 euros par an pendant 6 ans, soit 36 000 euros.

Louer pendant 9 ans. L’acquéreur qui s’engage à louer le bien pendant 9 ans pourra déduire 18 % du prix du bien sur ses impôts. Cela revient à un montant maximal de 54 000 euros.

Louer pendant 12 ans. S’il s’engage à louer son bien pendant 12 ans, l’investisseur immobilier pourra déduire 21 % du prix du logement. Ainsi, l’avantage fiscal total s’élèvera à 63 000 euros.

Quel bilan pour le dispositif Pinel ?

Alors que le dispositif Duflot était décrié, la loi Pinel est perçue comme un dispositif de défiscalisation plus pertinent. Par contre, les dispositifs du début du siècle offraient de plus grands avantages. Cette différence peut avoir un impact négatif sur les investissements même s’il semble difficile de concevoir des dispositifs aussi efficaces qu’avant…

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