Le bail de 1948 : Conditions, évolutions et solutions

Mis en place après la Seconde Guerre Mondiale, le bail de 1948 a été créé pour résoudre la crise du logement de l’époque. Aujourd’hui, environ 200 000 contrats de location sont encore soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Très déséquilibrée, les bailleurs critiquent avec véhémence cette loi qui protège exclusivement le locataire. Deux caractéristiques de ce contrat interpellent : les loyers très faibles et le droit au maintien dans les lieux des locataires. Après une présentation des conditions propres à ce contrat, nous étudierons le déséquilibre, les solutions pour les propriétaires et le futur de ce bail atypique.

LES CONDITIONS ET LES CARACTÉRISTIQUES DU BAIL DE 1948

Le bien doit réunir plusieurs conditions pour être éligible au bail de 1948. Premièrement, la date de construction du logement doit être antérieure au 1er septembre 1948. Deuxièmement, il n’est possible de profiter de ce type de bail que dans certaines communes de plus de 100 000 habitants ou dans les localités limitrophes. Troisièmement, le début de la location doit être antérieur au 25 juillet 1994. Quatrièmement, le bien doit appartenir à une catégorie d’immeubles spécifiques.

Une des particularités de cette loi réside dans la durée indéterminée du contrat de location. Néanmoins, dans certains cas, le propriétaire peut opter pour une variante : « le bail de 1948 avec sortie progressive ».  Les logements concernés par ce cas sont classés dans les catégories II B et II C. Il s’agit des logements de bonne, voire d’assez bonne qualité. De plus, cette variante n’est envisageable que si les revenus des locataires et des autres occupants sont supérieurs à un certain seuil. À l’expiration du bail de 8 ans, c’est la loi du 6 juillet 1989 qui régit la location.

UN BAIL TRÈS DÉSÉQUILIBRÉ

Dans leur écrasante majorité, les bailleurs critiquent le maintien de cette loi et s’insurgent de certaines caractéristiques propres à ce contrat.

Premièrement, les bailleurs critiquent fortement le montant des loyers. Les plafonds fixés par la loi sont très bas. D’ailleurs, la faible réévaluation annuelle est loin de satisfaire les propriétaires.

Deuxièmement, les propriétaires doivent faire face à une autre mesure jugée injuste. Un locataire qui respecte ses obligations bénéficie du droit au maintien dans les lieux. Cela signifie qu’à l’expiration du contrat, ce dernier peut rester dans le logement.

Jusqu’en 2006 et la loi Engagement pour le Logement (ENL), le décès du locataire ne résiliait pas le contrat. Ainsi, son héritier bénéficiait pleinement du droit au maintien dans les lieux. Désormais, si le locataire décède ou s’il abandonne son domicile, la résiliation du bail est automatique. Néanmoins, l’époux(se) ou partenaire de Pacs du locataire, les enfants mineurs jusqu’à leur majorité, les ascendants et les personnes handicapées vivant avec le locataire depuis plus d’un an peuvent bénéficier de ce droit.

LES SOLUTIONS DU BAILLEUR

Même si la loi de 1948 est protectrice envers le locataire, le propriétaire peut, dans certains cas, récupérer son logement. D’abord, il peut demander la déchéance du droit au maintien dans les lieux. En effet, le locataire doit quitter le logement s’il l’occupe moins de 8 mois par an. Ce dernier peut constater la déchéance de son droit s’il dispose d’un autre logement satisfaisant ses besoins et ceux de sa famille. Enfin, si le logement soumis à la loi de 1948 n’est pas la résidence principale du locataire, ce dernier peut également perdre son droit au maintien.

Parfois, le propriétaire peut aussi exercer un droit de reprise. Ainsi, il peut donner congé au locataire lorsqu’il désire occuper le logement, loger un membre de sa famille ou réaliser des travaux. Il doit évidemment justifier un besoin personnel, familial ou professionnel. Mais la reprise de son logement n’est pas sans conséquence. En effet, le propriétaire doit offrir au locataire une solution de relogement dans un local correspondant à ses besoins et remplissant les mêmes conditions d’hygiène.

UNE LOI VOUÉE À DISPARAÎTRE

Aujourd’hui, le champ d’application de la loi de 1948 se restreint de plus en plus. Depuis 50 ans, le nombre de baux de 1948 a considérablement diminué. En effet, comme nous l’avons vu, le législateur souhaite réduire le déséquilibre entre les propriétaires et les locataires. L’évolution de ces chiffres prouvent que les bailleurs sont entendus et que les actions effectuées sont efficaces. Inéluctablement, le bail de 1948 disparaîtra très prochainement…

Get Loki – Votre agence de gestion locative