Tout savoir sur les diagnostics immobiliers !

Depuis 1997, le propriétaire doit fournir des diagnostics immobiliers lors de toute transaction immobilière. En effet, les diagnostics sont obligatoires lors d’une vente ou lors d’une mise en location. C’est pour protéger l’acquéreur et le locataire que le législateur a imaginé cette loi. L’objectif est de les informer et de les prévenir de manière transparente sur les risques relatifs au bien convoité.

Les diagnostics à fournir dépendent de plusieurs facteurs. Ils sont évidemment fonction du type de transaction, mais également des caractéristiques du bien. Ainsi, il peut être parfois difficile de savoir précisément quels diagnostics fournir. Du coup, nous souhaitions faire un petit rappel des documents à fournir selon les différentes situations.

LES PRINCIPAUX DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

  • Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Le DPE est un document qui présente une évaluation de la consommation d’énergie et de l’impact en terme d’émission de gaz à effet de serre d’un bien ou d’un immeuble. Un DPE doit être réalisé dans le cadre d’une vente ou d’une location pour tous les immeubles bâtis sauf ceux concernés par l’article R.134-1 du CCH. Sauf cas particuliers, un DPE est valable 10 ans.
  • L’ESRIS (ex: ERNMT) (État Des Servitudes « Risques » et d’Information sur les Sols). L’ESRIS est un diagnostic immobilier qui présente à l’acquéreur ou au locataire les risques encourus par le bien concerné par la transaction. Parmi les risques, on retrouve : le risque d’avalanche, de tempête ou encore, le risque d’inondation. Ce diagnostic est à réaliser dans le cas d’une vente ou d’une mise en location. Enfin, comme son prédécesseur, l’ESRIS est valable 6 mois.
  • Le diagnostic amiante. Ce diagnostic sert à déceler la présence d’amiante dans un bien ou dans un bâtiment. Il ne concerne les immeubles dont le permis de construire est d’une date antérieure au 1er juillet 1997. De plus, il ne faut le fournir que lors d’une vente immobilière. Attention, si la conclusion du rapport est positive (présence d’amiante), alors, le diagnostic est valable 3 ans. Sinon, la durée de validité est illimitée.
  • Le diagnostic plomb. Ce dernier sert à mesurer la concentration en plomb dans les revêtements. Lui aussi, n’est obligatoire que dans certains cas.  Il est obligatoire pour les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. En principe, ce diagnostic est valable 1 an. Cependant, s’il est négatif, il n’est pas obligatoire de le refaire. En effet, il suffira d’annexer le diagnostic initial au contrat.

LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS LIÉS À LA SURFACE DU BIEN

  • Le diagnostic Loi Carrez. Ce diagnostic permet d’attester de la surface privative d’un lot après déduction de certains éléments comme : les ouvertures, cloisons, marches, cages d’escaliers, pièces dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80m, caves, garages, parkings etc… Il faut l’effectuer pour tous les lots de copropriété à usage d’habitation ou commercial. Ce diagnostic est valable tant qu’il n’y a pas de nouveaux travaux.
  • Le diagnostic « surface habitable » dit Loi Boutin. Ce diagnostic est différent du diagnostic loi Carrez. En effet, il ne prend pas en compte les mêmes surfaces. Il mesure la surface plancher d’un logement sans compter les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les terrasses, etc… Comme dans le cas précédent, il est valable tant qu’il n’y a pas de nouveaux travaux.

LES NOUVEAUX DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

  • Le diagnostic sur l’état de l’installation intérieure d’électricité donne un aperçu de la sécurité des installations électriques. Il est obligatoire lorsque l’installation date de plus de 15 ans. Dans le cas d’une vente, sa durée de validité est de 3 ans. Dans le cas d’une location, sa durée de validité est égale à 6 ans.
  • Le diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz. Comme le diagnostic précédent, il faut le réaliser lorsque les installations ont plus de 15 ans. Enfin, les durées de validité dans le cas d’une vente et dans le cas d’une location sont identiques à celles du diagnostic relatif à l’électricité.

LES AUTRES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

  • Le diagnostic « termite ». Ce diagnostic sert à déceler la présence de termites dans un bien immobilier ou aux alentours de ce dernier. Il est obligatoire dans certaines localisations lorsque la transaction est une vente. (Voir le site du service public pour savoir si le bien est concerné). Ce document est valable pendant 6 mois. Enfin, il peut être a refaire si un nouvel arrêté municipal déclare une nouvelle zone d’infestation.
  • Le diagnostic assainissement non collectif. Tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public doivent faire l’objet de ce diagnostic lorsqu’ils sont mis en vente. La durée de validité du document est de 3 ans.
  • Le diagnostic mérule. Comme son nom l’indique, il informe sur la présence de mérule. Pour rappel, le mérule est un champignon qui s’attaque au bois. Il est à réaliser lors d’une vente et il est obligatoire dans certaines zones. (Zone déterminée par arrêté préfectoral) Enfin, ce diagnostic n’a aucune durée de validité.
  • Le diagnostic radon. Les vendeurs et les bailleurs d’un bien situé dans les localisations concernées devront réaliser ce diagnostic. Pour rappel, le radon est un gaz radioactif incolore et inodore. Ce diagnostic doit être réalisé lorsque l’immeuble objet de la vente est présenté comme comportant des risques.
  • Le Dossier Amiante Parties Privatives (DAPP). Ce diagnostic est vraiment singulier car il doit être réalisé indépendamment d’une mise ou vente ou d’une mise en location. Il doit être réalisé pour tous les appartements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Comme pour l’autre diagnostic amiante, il est valable 3 ans s’il y a présence d’amiante et à vie si les conclusions du rapport sont négatives.

COMMENT RÉALISER LES DIAGNOSTICS ?

Les diagnostics immobiliers sont à réaliser par le propriétaire d’un bien, qu’il soit vendeur ou bailleur. Le propriétaire peut réaliser lui-même certains diagnostics. C’est par exemple le cas pour l’ESRIS ou pour le diagnostic Loi Carrez. Nous conseillons toujours de travailler avec un prestataire certifié, aidé par votre agence immobilière par exemple. En effet, en cas d’erreur, la responsabilité engagée sera celle de la personne qui a réalisé les diagnostics.

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