Différence entre caution simple et caution solidaire

QU’EST-CE QU’UNE CAUTION ?

Il ne faut pas confondre dépôt de garantie et caution. Mais même les professionnels font régulièrement la confusion !

Le dépôt de garantie est une somme d’argent déposée par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Et lorsqu’il quitte son logement, le propriétaire doit rendre cette somme au locataire. Cependant, le propriétaire peut ne pas la rendre en intégralité s’il effectue des travaux de remise en état.

La caution, souvent appelée « garant », est une personne physique ou morale, qui se substitue au locataire à la demande du propriétaire en cas d’impayé. Evidemment, cela n’est possible que sous certaines conditions et avec un formalisme bien précis.

Lorsqu’un propriétaire veut louer son bien, il est donc possible de demander au locataire que quelqu’un se porte garant pour lui.

CAUTION = ENGAGEMENT

Se porter caution n’est pas à prendre à la légère. En effet, les conséquences sont parfois très lourdes. Si le locataire ne paye pas les loyers, le propriétaire peut se retourner vers la caution. À cela s’ajoutent parfois le coût des réparations de ses dégradations ou encore les frais de justice.

En effet, le propriétaire est en droit de demander au juge compétent en la matière de procéder à une saisie sur salaire, voire même de saisir les biens immobiliers.

Mais pour qu’il puisse en être ainsi, un acte de cautionnement doit être établi entre le bailleur et la caution. Il s’agit d’un document signé de la main de la caution qui comporte un certain nombre de mentions obligatoires sous peine de nullité.

On y retrouve, entre autre, les noms et prénoms du ou des locataires, ou encore le montant du loyer et les conditions de sa révision. Une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 doit même être reproduite de façon manuscrite. Cependant, l’article 47 du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite ELAN prévoit de supprimer cette disposition particulièrement contraignante. (La promulgation de cette loi devrait avoir lieu d’ici le mois de septembre 2018)

Attention : le propriétaire doit remettre obligatoirement un exemplaire du bail à la caution sans quoi l’acte de cautionnement serait caduque.

DEUX TYPES DE CAUTION : SIMPLE OU SOLIDAIRE

Comprendre le principe du « bénéfice de discussion » permet de distinguer les 2 formes de caution. En effet, la caution simple bénéficie de ce principe car elle a le droit d’obliger le propriétaire à s’adresser d’abord au locataire. Si ce dernier ne respecte pas ses obligations de paiement, c’est uniquement contre lui que le propriétaire pourra se retourner en premier lieu.

Cela commence par la mise en demeure de payer jusque’à la saisie des biens et de leur vente. Et ce n’est que lorsque le propriétaire prouve l’insolvabilité du locataire qu’il a le droit d’impliquer la caution.

Mais c’est évidemment l’autre forme de caution qui est la plus courante. Dans ce cas, dès lors que le locataire est en défaut de paiement, le propriétaire est en droit d’exiger de la caution solidaire de régler les impayés.

Il est donc préférable pour un propriétaire-bailleur de privilégier la caution solidaire, mais l’engagement de la caution en devient très importante.

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