Propriétaires : comment déclarer vos revenus locatifs ?

La simplicité n’est pas l’attribut principal de la fiscalité française. D’ailleurs, le choc de simplification voulu par Jean-Marc Ayrault en est la parfaite illustration. En effet, de nombreuses exceptions et particularités apparaissent dans presque tous les cas de figure. Vous vous en doutez, les revenus locatifs n’échappent pas à cette règle immuable.

Effectivement, le régime fiscal varie selon l’investissement immobilier réalisé. Ainsi, l’imposition diffère si la location est consentie nue ou meublée. D’abord, la déclaration des revenus locatifs doit se faire dans la catégorie « revenus fonciers » pour une location nue. Les revenus locatifs sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le cas d’une location meublée. Ensuite, au delà cette différence, il existe diverses exceptions et possibilités qu’il est important de connaître et d’étudier avant de remplir une déclaration d’impôt.

Pour en savoir plus, lisez notre article sur les différences entre la location nue et la location meublée.

LA DÉCLARATION DE REVENUS DANS LE CAS D’UNE LOCATION NUE

Dans le cas d’une location nue, deux régimes fiscaux sont envisageables : le régime réel et le micro-foncier. Selon les situations, l’administration peut imposer tel ou tel régime. Pour rappel, on parle de location nue lorsque le bien est vide de tout meuble.

TYPE DE RÉGIME

RÉÉL

MICRO-FONCIER

CAS

Lorsque le montant global des loyers est supérieur à 15 000 € / an, le bailleur est soumis à ce régime par défaut.

Le propriétaire peut également choisir cette option.

Premièrement, les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € / an.

Deuxièmement, si le propriétaire prend cette option, il s’engage pour 3 ans.

IMPOSITION 

Le bailleur doit déclarer le revenu net (revenu brut – les charges liées au logement). En effet, l’imposition ne porte que sur ce dernier.

L’administration fiscale applique un abattement de 30 % sur les loyers encaissés par le propriétaire. Ainsi, l’imposition porte sur 70% des revenus locatifs. Aucune déduction possible des autres charges.

DÉCLARATION

Déclaration n° 2044

Déclaration n°2042

REMARQUES

 Ce régime est intéressant si les charges du bien sont supérieures à l’abattement proposé par le régime du micro-foncier.

Ce régime n’est intéressant que dans le cas où les charges déductibles réelles sont inférieures à l’abattement proposé.

Si cette option est le choix du propriétaire, il doit anticiper les charges des trois prochaines années.

Le microfoncier n’est pas compatible avec certains dispositifs légaux (Monuments historiques, « loi Malraux », Robien, etc.).

Enfin, ce régime ne s’applique pas si tous les revenus fonciers sont encaissés via des sociétés non-soumises à l’IS.

LA DÉCLARATION DE REVENUS DANS LE CAS D’UNE LOCATION MEUBLÉE

Dans le cas d’une location meublée, les revenus perçus sont à déclarer dans la catégorie « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). De plus, ces revenus sont soumis aux prélèvements sociaux. Deux régimes existent dans le cas d’une location meublée : le réel et le micro-BIC. Pour rappel, une location est dite « meublée » lorsque le bien est loué avec des meubles.

TYPE DE RÉGIME

RÉÉL

MICRO-BIC

CAS

Lorsque les recettes annuelles sont supérieures à 32 900 euros, le bailleur doit opter pour ce régime.

Attention, le bailleur peut également choisir d’opter pour ce régime si les recettes sont inférieures à ce plafond.

Si les recettes annuelles n’excèdent pas 32 900 euros.

IMPOSITION

Le bailleur déduit de ses recettes l’ensemble de ses charges, ainsi que l’amortissement du bien et des meubles dans une certaine limite.

L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50% avec un minimum de 305 euros. 

DÉCLARATION

Déclaration 2031

Déclaration n° 2042 C PRO

REMARQUES

Location de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes : Lorsque l’activité engendre plus de 82 200 euros de recettes par an, elle relève du régime « réel ».

Location de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes : Lorsque l’activité ne dégage pas plus de 82 200 euros de recettes par an, elle relève du régime « micro-BIC ». L’abattement prévu par l’administration fiscale est de 71 %.

L’IMPORTANCE DE CES PARTICULARITÉS

Comme nous venons de le voir, de nombreuses différences et exceptions viennent complexifier chaque situation. Évidemment, ces différences ont un impact important. Elles influent sur le rendu d’un investissement locatif. Ainsi, il est essentiel pour chaque porteur de projet immobilier de connaître les singularités de chaque cas pour sélectionner le régime qui lui permettra d’optimiser les résultats. D’ailleurs, il est toujours recommandé de travailler avec un professionnel compétent et capable d’accompagner chaque client vers la réussite d’un projet immobilier.

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