Loyers impayés : comment un propriétaire peut protéger ses revenus ?

Lors d’un investissement locatif, la préoccupation principale de l’acquéreur concerne le risque de loyers impayés. En effet, parce qu’ils peuvent réduire le rendement locatif, des impayés mettront en péril n’importe quel projet immobilier. Pour éviter cela, il est primordial de sélectionner méticuleusement ses locataires. Cependant, dans certains cas, cette précaution ne suffit pas. Que ce soit parce qu’un locataire a fourni de faux documents, ou parce qu’un imprévu est survenu, il se peut que des impayés soient constatés par le bailleur. En plus, le droit français est très protecteur du locataire. Il est ainsi difficile d’exclure un locataire qui ne paye pas le loyer de sa résidence. Ainsi, le propriétaire doit prévoir des garanties dans le bail. Ces dernières lui permettront de continuer à percevoir ces loyers même si le locataire ne plus plus assumer cette dépense.

 Avant de présenter trois garanties efficaces pour lutter contre ce risque, découvrez une présentation succincte du vocabulaire propre à cette situation.

PRÉSENTATION DES TERMES

  • Bail : Contrat de location entre un propriétaire et un locataire. Il régit les relations entre les cocontractants. Par exemple, il fixe le montant du loyer dû par le locataire à son bailleur.
  • Impayés : Assimilable à une dette, les impayés correspondent, dans notre cas, au montant des loyers qui n’ont pas été payés par le locataire.
  • Rendement locatif : Ratio entre les revenus bruts issus de la location d’un bien et le prix d’acquisition de ce dernier. C’est la notion clé de toute stratégie d’investissement immobilier.
  • Caution : Personne physique ou morale qui s’engage à réaliser les obligations d’une autre personne si cette dernière ne remplit pas ses obligations contractuelles. Synonyme : Garant. (Voir notre article sur la différence entre caution simple et caution solidaire)
  • Assurance : Contrat prévu pour protéger l’assuré contre certains risques ou sinistres éventuels. C’est l’assureur, en contrepartie d’une cotisation, qui s’engage a financer la réparation des désordres éventuels.
  • Mise en demeure :  Interpellation formelle faite par le créancier au débiteur qui n’a pas exécuté son obligation à son terme.
  • Créancier : Personne à qui on doit de l’argent.
  • Débiteur : Personne qui doit de l’argent.

 

TROIS GARANTIES POUR LUTTER CONTRE LE RISQUE DE LOYERS IMPAYÉS

Pour lutter contre ce risque, le législateur a prévu plusieurs possibilités qui permettent aux propriétaires de se protéger. Parmi les solutions à la disposition des bailleurs, trois semblent particulièrement efficaces : le garant personne physique, la Garantie des Loyers Impayés (GLI) et la garantie visale.

Premièrement, en demandant au locataire de trouver un garant, le propriétaire réduira fortement les risques d’impayés. En effet, le garant s’engage, par un acte de cautionnement, à payer le loyer au propriétaire si, au cours du bail, le locataire ne peut plus remplir ses obligations. Attention, il est important, notamment dans le cas d’une colocation, de mettre en place une caution solidaire. En effet, cela permet de se retourner contre n’importe quel garant en cas d’impayés sans recherche de responsabilité. Cela réduit considérablement le risque d’impayés.

Deuxièmement, dans certains cas, la Garantie des Loyers Impayés peut aussi être avantageuse. La GLI est une assurance qui rembourse au propriétaire, les loyers et charges impayés, et les dégradations. Aussi, elle prend également en charge les frais de contentieux et les frais liés à la procédure. La difficulté de cette solution réside dans le fait qu’il faut que l’assureur valide le profil du locataire, et notamment sa solvabilité.

Troisièmement, même si elle est méconnue, la garantie visale présente également des intérêts. Elle s’adresse aux personnes de moins de 30 ans et aux salariés de plus de 30 ans qui ne bénéficient pas d’un CDI confirmé. De plus, le loyer et les charges ne doivent pas être supérieurs à 50 % des revenus du locataire ou de l’ensemble des locataires. Gratuite et fiable, cette garantie permet d’offrir des garanties solides aux propriétaires.

LES AUTRES SOLUTIONS

Évidemment, les solutions évoquées dans cet article ne constituent pas une liste exhaustive des garanties existantes. Cependant, les garanties présentées sont populaires et fiables pour limiter les risques de loyers impayés. Dans tous les cas, les bailleurs doivent apporter une attention particulière aux dossiers des locataires. Même si le législateur tente de limiter les risques encourus par les propriétaires, toutes les propositions émises ne sont pas retenues car le législateur souhaite continuer à protéger le locataire. Parmi les propositions refusées, la mise en place d’un fichier national des mauvais locataires…

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